Comment comparer entre deux propositions de prêts immobiliers ?

Comment comparer entre deux propositions de prêts immobiliers ?

Le crédit immobilier est une solution utilisée par de nombreuses personnes pour investir dans l’immobilier. Le choix de son établissement de prêt doit cependant répondre à un certain nombre de critères précis pour vous éviter de dépenser plus que nécessaire. Dans tous les cas le taux d’endettement maximum est fixé par la loi. Quand vous avez plusieurs offres de crédits immobiliers, comment et sur quoi les comparer pour choisir la meilleure ? Focus !

Si vous avez reçu plusieurs propositions de banques et que vous souhaitez comparer deux offres de prêt, il faudra analyser plusieurs critères dans chaque dossier :

  • Le taux d’intérêt de l’emprunt
  • Le montant de l’assurance emprunteur (représente généralement ⅓ du prix global du crédit)
  • Les frais annexes : frais de dossier, frais de garantie, pénalités de remboursement anticipé, frais de courtage etc.

L’analyse d’un dossier de prêt immobilier

Faites attention au taux nominal proposé par les structures

Le taux nominal d’un crédit immobilier représente le taux auquel un établissement de prêt vous propose de vous accorder un prêt immobilier. Il détermine la valeur des intérêts que vous devez payer à échéance suite au bénéfice du capital emprunté. C’est une valeur déterminée par les établissements de prêts en tenant compte de plusieurs critères distincts et ce taux peut d’ailleurs évoluer dans le temps. Il s’agit d’un taux brut qui ne prend pas en compte les montants correspondant aux frais d’assurances ou encore à ceux de greffier par exemple.

Il est important que vous preniez le temps de comparer le taux nominal proposé par chaque établissement de crédit pour savoir quel taux brut vous avantage. Bien sûr, pour que cette valeur soit vraiment utile à considérer, vous devez soumettre votre dossier aux différents établissements de prêt immobilier afin qu’ils proposent leur taux en se basant sur les mêmes informations.

Vous aurez alors une idée de qui propose la meilleure alternative. Notez cependant que ce taux n’est pas le seul élément auquel faire attention, car il peut varier sur la durée.

Accordez de l’importance au TAEG

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est un critère qui vous indiquera de façon plus précise combien vous coûtera un crédit immobilier. Il intègre plusieurs données différentes qui, croisées, vous permettent de déterminer de façon plus fiable le coût global du prêt immobilier.

Vous avez donc tout intérêt à vérifier le TAEG mis en avant par les différentes structures de prêt immobilier. La valeur globale annuelle de votre prêt immobilier est déterminée par la prise en compte de tous les frais se rapportant à votre crédit immobilier.

Cela inclut le financement :

  • des frais de dossier,
  • du taux d’intérêt du crédit immobilier
  • des frais d’assurance
  • des frais de garantie : caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers… Ils représentent maximum 2 % du capital emprunté.
  • des frais de tenue de compte

Certains établissements proposent le choix entre un TAEG fixe et un TAEG variable. Ce point est très important pour vos mensualités. Votre choix doit s’opérer en fonction du type spécifique de votre projet immobilier.

Notez tout de même que la première option est celle qui offre le plus de sécurité et de stabilité à long terme. Quoi qu’il en soit, considérez la valeur du TAEG pour chaque établissement de prêt afin d’évaluer plus facilement le coût de votre crédit immobilier.

Informez-vous sur le TAEA de chaque établissement

Le Taux Annuel Effectif d’Assurance intègre le calcul du TAEG. Il n’est pas inutile de le calculer, car c’est un renseignement complémentaire pour évaluer chaque offre. Plusieurs établissements de prêt vous proposent leur propre assurance de prêt immobilier, mais ce n’est pas toujours l’alternative qui vous avantagera à long terme. Vous devez donc prendre le temps d’identifier cette valeur et de vous baser sur elle pour déterminer le meilleur organisme de prêt.

Vous pouvez depuis l’avènement des lois Lagarde, Hamon et Bourquin faire ce qu’on appelle une délégation d’assurance. Cela revient à souscrire à une offre différente de ce que propose un organisme de prêt.

Ainsi, vous pouvez faire jouer la concurrence pour que les différentes structures de prêt soient plus disposées à vous faire des offres avantageuses. Le taux d’assurance peut être calculé par un organisme de prêt sur la base du capital initial, ce qui ne vous avantage pas. Cela vous condamne à payer un taux précis pendant tout le temps que dure votre prêt immobilier.

Les organismes qui basent plutôt leur calcul sur la valeur du capital encore dû sont plus avantageux. En effet, ils vous permettent de payer votre dette à un taux moindre au fur et à mesure que s’écoule la durée crédit immobilier.

Prenez en compte les garanties contenues dans l’assurance de prêt immobilier

Toutes les assurances de prêt immobilier ne se valent pas, car elles ne contiennent pas toutes les mêmes garanties. Vous devez déjà vous rassurer que la couverture proposée par toutes les structures de prêt à comparer comporte certaines garanties obligatoires. Il s’agit de la garantie décès et de la garantie PTIA (Perte Totale ou Irréversible d’Autonomie).

Le véritable dilemme va se situer au niveau de la décision des autres garanties de l’assurance. Vous devez déterminer ce qu’il vous faut absolument et vous assurer que cela est bien pris en compte par l’assurance de chaque structure prêteuse.

Vous devez aussi vous renseigner sur les exclusions de garanties, c’est-à-dire les sinistres que l’assurance ne prend absolument pas en charge en cas de survenance. Ce sont le plus souvent des situations liées à un acte irresponsable ou illégal posé par l’assuré.

Ce peut aussi être lié à des cas de faits de guerre, d’accident nucléaire, d’émeutes, etc. Ces cas d’exclusion de garantie sont communs aux assurés, mais il est essentiel que l’assureur les fasse figurer clairement dans votre contrat. Cela vaut pour tous les types d’exclusion de garanties. N’oubliez pas de considérer aussi les délais de franchise, le montant de la prime ainsi que les délais de carence.

Les indemnités de remboursements anticipés (IRA)

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont des sommes d’argent que les emprunteurs doivent payer aux banques lorsqu’ils remboursent leur prêt immobilier avant la fin de la période de remboursement prévue. Ces indemnités ont pour but de compenser les pertes subies par la banque en raison de la remboursement anticipé. Les IRA sont généralement calculées en fonction du capital restant dû sur le prêt et du taux d’intérêt. Il est important de noter que les IRA peuvent être élevées et varient d’une banque à l’autre, il est donc important de bien se renseigner avant de signer un contrat de prêt immobilier.

Utiliser un comparateur de crédits immobiliers

Chaque banque vous permettra d’obtenir une simulation de votre crédit immobilier en fonction de votre projet. Vous pourrez ainsi comparer vous même les offres.

Mais il existe des comparateurs de crédit immobilier en ligne :

  • Les furets : https://www.lesfurets.com/pret-immobilier
  • Empruntis : https://www.empruntis.com/financement/comparateur/comparateur-pret-immobilier.php
  • Lelynx : https://www.lelynx.fr/finance/credit-immobilier/
  • Pretto : https://www.pretto.fr/pret-immobilier/comparateur-credit-immobilier/

Il existe évidemment d’autres comparateurs de crédits en ligne, mais je vous ai listé les plus connus.

Il faudra par contre accepter de donner ses coordonnées pour être recontacté.

Certains sites vous proposent également un comparatif des taux de crédit immobilier en fonction des banques comme le site Reassurez-moi : https://reassurez-moi.fr/taux-pret-immobilier

Attention il s’agit que de moyenne, car le taux dépend de plusieurs critères de votre projet immobilier.

Faire appel à un courtier pour trouver la meilleure offre de prêt

Un courtier en crédit immobilier est un intermédiaire financier qui aide les emprunteurs à obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit. Il peut aider les emprunteurs à trouver les meilleures offres de prêt en fonction de leur profil et de leurs besoins, et peut également les aider à naviguer dans les différents processus d’application et de documentation.

Le courtier peut également négocier avec les banques pour obtenir des taux d’intérêt et des conditions plus favorables pour les emprunteurs.

En échange de ses services, le courtier peut percevoir des frais ou une commission sur le prêt obtenu.

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